サービスのコアバリューの書き換えは、価値をデフレさせる
グルーポンの甘酸っぱい思い出
LINE Payが、利用者の確保を狙って、友達に送金すると、マクドナルドやローソンの利用券がもらえるキャンペーンを実施している。他にもドコモやソフトバンク、KDDIなどの通信キャリアも同様な施策を打ち出し、ユーザーの囲い込みに努めている。
これを見て、ものすごく甘酸っぱい記憶が思い出された。7-8年ほど前、米国発のグルーポン（日本では共同購入とかフラッシュマーケティングとか呼ばれていた）が日本を席巻していた。当時、日系のネット企業に勤めていた私も、漏れなくこの旋風に乗っかることになり、いわゆるクローンサービスの企画開発に携わったのだ。
米国の大資本を背景に、グルーポンは、日系のクローンサービスを買収したりしながら日本市場を攻めに攻めてきた。当然、オンラインのマーケティングもかなりのやり込みようだった。信じられないかもしれないが、当時の日本のGoogleのリスティング広告（SEM）は、ほぼグルーポンに買い占められていたような時期があった。
例えば、ひらがなの「あ」とか、単体では意味を成さないワードまで入札がなされていた記憶がある。とにかくありとあらゆる検索クエリを買い漁っていた。
検索クエリを買占めるだけで満足できなくなった彼らは、皆が欲しがる各種の金券（例えば、ハーゲンダッツのギフト券だったり、マクドナルドのギフト券だった）を通常の半額以下で買えるといった特別な商品（ディール）をフックにして、利用者の拡大に走った。確か、米国では、グルーポンが、Gapの金券を売り出して、当時のギネス記録を作った記憶がある。そう、これが冒頭のLINE Payのキャンペーンの話に繋がってくる。
日本でもクローンサービスの各社も含め、多種多様な金券をベースとしたディールを投入したので、一時はネット上で、どこのサイトで何が売りに出されるかが話題になっていたものだ。
サービスは一気に盛り下がっていった
その後、グルーポンサービスは、一気に下火になった。伝説となっている「おせち事件」があったことも影響しているだろう。
ただ、一番の原因は、そのグルーポン的なサービス自体で享受できる価値が、デフレしたことにあると思う。グルーポンが駆け出しの頃、売りに出される「ディール」は、毎日1つだった。そのディールは、本当に価値があるもので、売り出し枚数も少なくて、販売開始の時刻になると、サイトを更新して待っていたものだ。例えば、通常だったら1万円を優に超すような高級なレストランが、条件付きではあるが、半額で購入できたのだ。
ところが、競争が激しくなる中で、グルーポンは、売上重視に舵を切ったように思えた。その後、 グルーポンはIPOすることになるのだが、すでにIPOを前提として経営していたようで、事業拡大の路線を止めることはなかった。
その結果、毎日1つだったディールは、気が付いたら無限に掲載できるようになっていて、どうでもいい商品が販売されている状態に陥った。24時間以内とかの販売時間制限も、売り出し枚数の制限もみんな無くなっていた。結果、グルーポンサービス自体が持っていた全ての提供価値がデフレした。下手すると無くなっていた。
グルーポンの動きに追随するしかない日系のクローンサービスも同様にサービスを変質させた。その結果、どこでも手に入りそうな商品が、なんとなく半額で買える激安ECサイトに成り下がってしまって、日本でもグルーポンサービスは下火になっていったように思える。それなら、Amazonでも楽天でもいいやと。
※Grouponの株価は、IPO時の価格を超えられずに低迷している
クーポン文化を本気で定義し直す気概をニュースアプリは持てていない
ちょうど最近だと、スマニューとグノシーがクーポンタブをそれぞれに実装しているのは興味深い。スマニューは先行していて彼らには「精神」があり、グノシーがコピーキャットだから「精神」が無いとか言われたりもする。
あの当時を過ごした自分からすれば、「クーポン自体が持つ従来の価値=コアバリューが大きく変わるわけでは無いから、アグリゲートプレイヤーが紙からネット、ネットからアプリに変わるくらいでは、大したインパクトはない」と思う。
UIとUXはコアバリューを演出する所詮は装置だ。だから、ニュースアプリは、古くからアルアグリゲーター型サービスの一つのままであり、「ライフスタイルチェンジャー」にはならない。
毎日のユーザーリーチの接点を、スマニューとグノシーのどちらが多く取るかの場所取りくらいしかできないわけで、グノシーが後発で恥も書き棄て、コピーキャットを投入してくるのは常套手段として理解できる。ただ、そこに、真の変革への気概は無いので、ホットペッパーが全国でフリーペーパーとして流通したときや、グルーポンが登場した当時の衝撃を超えることは到底出来ない。
プロモーションを先行しすぎると、ユーザー離れに繋がりやすい
グルーポンを思い出すと、事業が立ち上がった直後に、サービスのコアバリューを維持するための様々な準備（インフラ基盤、人事制度、営業戦術）が整わずに、一気にスケールアップを狙ってIPOに向かうと、その実現を優先するため、コアバリュー自体を自分自身で書き換えてしまうという自己矛盾を引き起こすことに気が付かされる。
これによって、グルーポンはサービスの価値をデフレさせてしまい、ユーザー離れを引き起こしてしまった。
さらには、IPOゴールとした場合に、利用者数の拡大という命題だけは残るので、プロモーション/広告＆販売管理費に多額の投資を行っていた。利用者を一時的に集めることは出来たかもしれないけど、その時点で、コアバリューは変質していたから、当初、経営陣が期待していたLTVやリテンションには結局ならなかったんじゃないかと想像している。
サービスの成熟を待って、プロモーションを実行に移すのは勇気がいる。市場は競争相手がいるわけで、誰かが先行してしまうかもしれないからだ。けれども、今思うのは、未成熟な状態で、プロモーションしたり営業を拡大しすぎるのは、良策とは思えないし、一番最悪なのは、その急ぎの戦術を正当化するために、事業戦略やコアバリュー自体を書き換えてしまうのは避けたほうがよいということだろう。
私も、LINE Payのアカウントは持っているけれど、使ったことは無い。実施中のキャンペーンでは、10円を友達に送金すると、何かしらの利用券がもらえるのだけど、送金できること自体の価値が高くなければ、継続して使うことにはならない。
同様のキャンペーンは、他の事業者でも見受けられる。
何でもかんでも「無料」にすれば、それが価値になると考えているかもしれないけれど、それは「付加」価値なので、一番のコアバリューをどこにして強化するかが重要なのだ。
AlipayやWechat Payのような金融サービスの付加価値を、LINEがどのスピード感で投入できるのかが、決済アプリの命運を握っていると思うから、楽しみに待つことにする。
（2020/2/5追記）案の上、Origamiが墜ちた
あらかた予想通りだったけど、中身のないサービスは続かない。
メルカリへのオリガミ売却価格は1株1円、事実上の経営破綻で社員9割リストラ（ダイヤモンド・オンライン） - Yahoo!ニュース
これはビジネス上の真理でしかないのだ。
中身は無くてもM&Aでの売却を狙うのであれば、サービスは旬の手前になければならない。競合が参入してくる中で、本来は売却したかった相手たちが思った以上に本気で資本と人的リソースを投下してきたのは、Origamiにとっては誤算だったと思う。
グルーポン戦争に関わったスタートアップ経験者が、Origamiの社内にいなかったのか、今となっては分からないけど、コントロールできた終末点だったことが悔やまれる。
メルカリの19年7～12月期、最終赤字が141億円に拡大 メルペイへの先行投資がかさむ（ねとらぼ） - Yahoo!ニュース
そして、危険な足音は、メルカリにも忍び寄っている。本業のイノベーションや事業拡大を疎かにして、シナジーが全くない決済事業に踏み込んでしまった。撤退のタイミングを逸しつつあるのは、DeNAやGREEが北米事業にのめり込んでいった状況と非常に似ている。なんの因果かわからないけど、偶然にも、メルペイの社長は、当時GREEで海外市場に切り込んでいった青柳氏であるのも興味深い。
もしもメルカリが、メルカリであり続けたければ、今すぐにコアバリューへ向き合うべきだろう。少なくとも、投資家目線で言えば、上場後のメルカリの戦略と実行された戦術で納得感があるものは無かった。損切りは早いに越したことはないのだから。
上長の経費と時間の使い方で分かる、さっさと離れた方が良い組織
経費と部下の時間を貪る上司には近づかない方が良い
20代の前半の頃、全く仕事ができなかった自分が、自分でも信じられないような成長を遂げた時期がいくつかあった。30代後半になって、様々な経験を経てその頃を思い返すと、その時期に自分が所属していた組織の経営陣と上司はいかに優秀で魅力的だったのかという話に結実することが多いことに気がついた。
右も左も分からない若手の自分ですら理解できた「シンプルで力強い事業戦略」と、誰に対しても首尾一貫として態度を変えない「公明正大なマネジメント」によって、仕事でも大きな成果を得ることができ自信を得ることができたことは今でも感謝しているし、自分が経営する上での大きな指針となっている。
逆に成長できなかった時期もある。原因となったのは、日常的な、ボードメンバー（経営陣）の”残念な”振る舞いだった。”残念な”振る舞いと聞くと、「経営方針」のことかと思うかもしれないが違う。
経営方針に対する不満は、会社（経営陣）と従業員個々人との「イデオロギー（とか指向性）」の違いに基づく部分もあるので、一概に経営陣だけの問題とは言えないと考えている。資本主義と社会主義があるように、挑戦的な人もいれば保守的な人もいる。だからあまり気にならない。
ここで書きたい経営メンバーの”日常的”な”残念な”振る舞いは、時と場合によっては「職権乱用」「私物化」と捉えられかねないものが多い。経費や配下メンバーの業務時間に影響を及ぼすものだ。
結果として、「会社 対 従業員個々人」という構図だった問題が、「経営陣個々人 対 従業員個々人」という構図になってしまうことで、特定の経営メンバーを恨んだり嫌いがちになる。そうすることで、経営メンバーを嫌うと、会社自体も嫌いになってしまい、最終的には離職される確率が高まるかもしれない。
とにかく経費と時間の使い方が雑
出張費は、経費の中では比較的小さいものなので、各決裁レイヤーのメンバー（ボードメンバー）の裁量に任せている会社が比較的多いだろう。それ故に、所属する企業組織のガバナンスの公平性や、ボードメンバーの人間性を知るには大変便利なツールだと思う。
もしも、経営能力と志が低いボードメンバーが出張を決裁するのであれば、出張を慰安旅行のように扱い、経費や時間を無駄に使っていることが分かるからだ。彼らの出張に対する取り組み方を見れば、経営者として尊敬（信頼）すべきかが結構判断しやすいと私は思う。キャリアアップを狙っていきたいのであれば、こんな職場ならさっさと見切りをつけるのもありじゃないかと思う。
残念なボードメンバーにありがちな出張アクション
出張の目的は「視察」「意見交換」が多い
目的はビジネス面の進展ではないので、進展が求められないイベントが好き。
大規模なカンファレンス参加や、研修参加、支社訪問が多い。
この視察や研修名目の海外出張の問題点は、コーディネーター役に任命されたスタッフに実はかなり負担となる点だ。加えて、忘れがちな視察先（受け入れ先）の事業者にも負担を強いている。
一番の問題点であり、その他の問題を引き起こす真因でもあるのが「目的意識の欠如」です。視察希望者の70％くらいは「こういうことをするために、こういう企業を訪問して、こういう話を聞きたい」といった、具体的な目的を持っていません。
「視察」「意見交換」で打診を受ける事業者は何の準備をすればよいか分からない。また、中身のないミーティングの開催を、先方に打診しなくてはならない部下の気持ちは当然理解できていない。いずれにせよ、当人以外の時間を消費していることに気がつけないボードメンバーが、部下の尊敬を集める可能性は低い。
オフサイトミーティングを開催したがる
単なる慰安旅行を「オフサイトミーティング」と言い換えて開催してるケースも分かりやすい。ゴルフや温泉を、会社の経費を使って、気心が知れた仲間たちと楽しめるものだと考えている。開催場所が、なぜか宮崎とか函館とか地方空港がある都市になってたりするのも特徴かもしれない。
ちなみに、この手のミーティングを開催したあとに、主催者より参加者に対して、どんなことが具体的に議論されたのか周知された記憶が過去ほとんどない。大体は、宴会とかであった粗相の共有ばかり...参加者は盛り上がるのでしょうが、参加してないスタッフからすれば愛想笑いするのが精一杯なのだ。
CESやMWCなどの海外イベントに行く、そしてエストニアは絶対に行く
毎年、CES、MWC、SXSWの季節になると憂鬱だった。イベント参加の日程を事前に押さえておく指示が来る。開催時期よりもだいぶ前に来るとすれば、そのボードメンバーはだいぶ”やばい”（＝暇）かもしれない。
上述の通り、目的は「慰安旅行＝視察」なので、現地企業との「商談」はとにかく避けることが多い。勝手にミーティングを設定すると、何か理由をつけて「俺は参加しない」と言われることも多い。故に、ミートアップ付きのチケットは購入せず、一般人向けのチケットを買う。昼も夜も同行メンバーと食事（＝飲み会）を開催する。
現地では、海外の事業者との会食機会が無いが、日本から来ている、日本企業の知り合いと落ち合って食事（＝飲み会）をすることは多い。単なる食事が、会食扱いになるので、経費で落とせるようになるから...
最近だと、IT先進国と呼ばれる「エストニア」に行きがちという噂がある。（これまでだと、上海、シンセン、シンガポール、シルコンバレーあたりが行きつけだった。）マイナンバーのシステム構築するベンダーでもないのに、一民間企業のマネジメントメンバーが視察に行って意味のあるアウトプットをしている所を見たことが無い。
結局のところ、現地でアクション取れないのであれば、日本でTechcrunchをチェックした方がむしろコストも体力も使わずに済むので効率的なのになと、日本に残されたスタッフはみんな思っている。
出張の成果は、訪問先のクライアントの決裁者の連絡先
商談ではなくて、会っただけなので、議事録はなくて、先方と何が話されたかよく分からない。結局、引き継ぎメンバーが改めてアポイントを入れて再度ゼロから話すことになる。
とにもかくにも「具体的な話を持ってくる」ということ。こういう案件があって、一緒にやれるところを探したいとか、こういうことをしたいから、これについての知見を持っているところに会いたいとか。
引き継ぐ部下達にとっては、終点が見えない地獄でしかない。
むしろ、仕事が増えるので、会わないで欲しい...
一人で出張しない
出張の帯同人数が多い。帯同スタッフがいつも固定的なのも特徴。自己解決するつもりはないので、当然、英語とか現地語を自分で話す気はさらさら無い。下手すると、ホテルのチェックインまでコーディネートが必要になる。
ビジネスクラスに拘る
現地についてすぐの商談などの予定が入っていないし、帰国後も速攻で仕事に取り掛かる予定が入ってないのに、ビジネスクラスに乗りたがる。
クラスを落とせば、経費の節約にもなる。もしくは、若手の帯同者を増やし、海外にも連れていくことで経験も積ませることができる。ビジネスクラス搭乗をビジネス遂行のためのソリューションではなくて、単なる自分の権利だと勘違いしている。
マイレージプログラムに拘る
出張が多いため、マイルが貯まりやすい。故に、マイルを貯めることに拘る。ANA系/JAL系と自分が決めているプログラムの便に乗れないのであれば、無駄に、現地で前泊・後泊してフライトを調整する。
そもそも、そのマイレージは会社が負担したものなのだけど...
出張の目的が、明確でゴールがあれば、はっきり言って航空会社も便もどうでもいい話だし、無事に事故なくトラブルに巻き込まれず帰国できるならなんでもいいはず。 滞在時間を最小に抑えれば時間も無駄にならないのに、自分には甘くなっているボードメンバーはかなり多い。
最後に
出張という日常的なシーンを切り取っただけでも、自分が所属する組織の健全性は垣間見えると思う。恐ろしいのは、こうして（出張など経費の使い方においては）非合理な選択をしているボードメンバーに限って、部下に対しては合理的な選択（ROI、生産性、残業時間の抑制など）を要求してくる点である。言動と行動をできる限り一致させることが経営陣に対する信頼に繋がると思うので、自身の振る舞いにおいては気をつけていきたいと思う。
賢い事業計画と賢い立案者だけでは事業は立ち上がらない
社内で一番のスター人材の企画が成功するとは限らない
様々な新規事業や新サービスの立ち上げに携わってきて思うのが、会社で一番賢そうなスター人材が作ったエクセレントな事業計画でも、いざ実行に移すと割と派手に大コケするなあということ。会社が大事にしたい人材ゆえに、その失敗は公にされず、延々と塩漬けされることもある。
色々考えてみると、原因は、事業計画が全てじゃないのだなと分かってきた。
おそらく、立案者の能力が高すぎることが原因なのだと思う。
能力の高さゆえに事業計画の立案を任されたのだけど、作り出した計画をその通りに実行（Execute）できるのも、彼／彼女しかできないことに気がつけないのだ。
立案者の「私も実際に営業してみたのですが、」は悪手
立案された事業計画のフィジビリティ検証段階において、熱意を示すために立案者自身がExecuteに加わることは多い。ただ、「過度」にExecuteに加わることで、経営上のミスジャッジを引き起こしてしまう。
「私も実際に営業したのですが、クライアントからの反応もよく、拡販に自信を持ちました」というプレゼンテーションを重要な経営会議で行うことは多々ある。何を隠そう、私もやってしまったことがある。（ちなみに、このプレゼンを一度仕掛けると、自己満足に浸れる副作用があるから、ついつい、またやってしまいがちだ。）
ただ、やりすぎは悪手だと考えている。立案者の企画に対する熱量を示すためにやった行動が、マイナスに働いてしまう。
一番大事なのは計画実行の再現性
私が思うに、寸分の狂いもなさそうな計画を作りこんだとしても、結局は、Executeフェーズにおいては、誰が担当してもできるという「再現性」の方が将来のスケールのために重要になる。
だからこそ、フィジビリティ検証段階では、最悪な条件をあえて設定し、そのときのパフォーマンス指標がどうなるか、勇気をもって量ることが重要だ。例えば、営業検証について言えば、ロジカル志向のスタッフではなく、直感型でスポーツマンタイプのスタッフをあえてアサインしたほうが良い。
世の中、そんなに頭ばかり使って売り込める人は多くない（将来、営業リソース確保で苦しむ）し、相手も同様にロジカルな人ばかりじゃない（将来、売り込み先のマーケットの確保で苦しむ）のだ。
ちなみに、更に厳しい条件を課すならば、営業代理店に販売を委託してみるのも一手である。つまりは、臨機応変にクライアントの意向を読み取り商談の流れを組み立てていくことを要求せず、商品自体の価値でどこまでクライントの関心を弾きつけられるかに拘るのだ。
スター人材無しでも業績を積み上げることができるか
とにかくゼロ→イチのスタートにおいて取得すべきは、プレーンな数字だ。
もしも、経営者の立場でフィジビリティ検証の報告を受けるのであれば、間違っても、スター人材を追い込み過ぎて、彼／彼女にしかできない着飾った数字を提出させてはいけない。
もしも、立案側の立場で報告するにしても、「ミニマムでもこのパフォーマンスを出せるのだ」と胸を張って言うべきだ。そこまでやれば、あとは立案者が無理をしなくても、資金や人的リソースという変数を経営が動かすことで、スケールの大きさは変えられるのだから。
この段階でゴージャスな着飾った数字でほらを吹けば、いずれ苦しむのは経営陣も、立案者もどちらもである。だからこそ、早期に健全な投資判断を勝ち取ることで、その後の1→10のフェーズでも、大きな方向転換を強いられることなく正しい方向に舵をとり続けられることは大事なのだ。
0→1のフェーズで得られた情報や、知識、経験を次のフェーズで無駄にしないためにも、とにかくプレーンな数字を手に入れることが全てである。
賃貸だとP/L、持ち家ならB/Sで捉えれば、保有もリスクにならない
毎月の賃料にびびって持ち家の購入検討を開始
最初に明かすと、私は新築マンションの一室（3LDK）を東京23区内に所有していた。元々は賃貸に長く住み、2011年30才の時に初めて持ち家を手に入れた。
その当時、私の勤務地は新橋の方にあって忙しかった。だから、せめて職場の近くに住みたかった。結局、江東区の東雲にある賃貸の物件を契約したけども、家賃は20万円くらいしていた。妻も働いていたから、二人で費用を負担することで何とかできていたけれど、毎月20万円近い家賃の支払を2年近く続けた時に、今までに500万近く払ってしまったことに恐怖と後悔が生まれた。
「持ち家なら500万は頭金に使えたんじゃないか、来年も毎年200万以上払うのか...」
それで、持ち家にすることを決めた。だから、当時は、住宅を所有することで「資産」を手に入れられる本当の意味はあまり理解できてなかった。
持ち家を買うと決めたとき、自分の中ではこんなことを考えていたと思う。
- とにかく、これ以上家賃を垂れ流したくない
- ローンを組めば、長期間で分割するのだから、毎月の支払は減らせるだろう
- それに、新築を購入するのだから、今よりもキレイで広い物件に住めるはず
物件の選定条件は、今までよりも遠くなっても職場に通勤しやすい沿線沿いにすることだけは決めていたけど、少しでも費用負担を減らしたかったから、当時の勤務先の社員割引が適用できるデベロッパーの物件から選ぶことにした。だから、そんなに候補は無くて1-2ヶ月もするうちに契約していた。
やっぱり、賃貸のままにしておけば良かったという後悔
契約後、いよいよ引渡しが近づいた。すると、その1ヶ月前に東日本大震災が発生。
新築で買ったのに、物件価値が一気に下がってしまうのではないかと嘆いていた。
よく、ネットや雑誌では、「持ち家、賃貸、どちらがお得」みたいな記事が展開されるけれど、賃貸派の意見として見かけたのはこんな論調だったと思う。
- 日本は高齢化と人口減少で、物件を必要とする消費者自体が減っていく
- ゆえに、物件の価値は目減りしやすくなり、場合によっては資産価値が無くなる恐れもある
- 現に、地方のみならず、都内であっても郊外のベッドタウンは散々な状態だ
- この衰退の流れは止められない。いずれ人口の多い都心部ですら同じ状況に陥る
- 加えて、日本は大地震（関東、東海、南海など）の発生が予想されている。
そうなったら、物件の価値が大きく傷つくのだから止めておけ
幸い、都内は震源地よりは揺れは小さく、建物自体の安全には影響は無かった。ただ、賃貸レコメンド派の話は頭の片隅にあったので、引渡しの頃は、とにかく後悔の気持ちでいっぱいだった。
「あー、とんでもない時期に買ってしまった。ただでさえ物件の価値は目減りするらしいのに、大地震もあったから、更に価値が減ってしまうのか...借金をただ背負っただけじゃないか」と。
景気の波に逆らわず、早い段階で乗っかっていく必要性
ところが、7年経ちどうなっただろう。
日本の経済の先行きは不透明みたいな論調が続いているし、アベノミクスの結果について批判する人も多くいるが、都内の不動産価値は、2011年から2018年にかけて、なんと「20％」近く上昇（※中古物件参考値）したのだった。少なくとも、都内の資産価値は減らなかった。それどころか上昇した。同様に人口の集中する他の大都市圏も減っていないようだった。
自分が思うに、景気というのは不思議なもので、マクロ的には好景気であっても、ミクロ的に自身の給与が増えたりして体感できなければ景気が良いとは皆認めたがらないのだ。ただ、経済のメカニズム的に、各々の給与に跳ね返って好景気をみんなが体感できる状態になるのは実際には現実的ではない（企業は常に不況期に備え、保守的に人件費の伸びを抑えようとするから。）し、できたとしても景気上昇の波の終盤になる。
だからこそ、景気上昇の実感が自分ごとになってから投資を開始しても、上昇の波がすぐに終わってしまい損失をこうむりやすいと思える。不動産だけでなく、株式も、外貨、仮想通貨であっても同じだ。
どこまで好景気が続き、不動産価値が上がり続けるかを予想することは難しいけど、
景気の底にいることは不況期であれば感じられるはずだ。その世間がどんよりとしたタイミングで政府が発動する景気カンフル剤としての「低金利」「控除」などはありがたく頂戴した方がマクロ経済的にもプラスだし、家計にもプラスになる。
けれども、不況期ゆえにみんな動けなくなりがちなのだ。もったいない。
政府の政策を疑っても、それよりよい提案は出てこない。なら、使ったほうが良い。
持ち家とは「資産」なのだという意味をやっと理解する
見解は人それぞれだと思うが、私には持ち家は100％のリスクではないと思える。
賃貸はキャッシュを流出（P/L）させるが、持ち家はキャッシュを資産に転換（B/S）できるのだ。これは、キャッシュで金/Goldを購入して保有しておくのと本質的な違いはない。
当然だが、資産はタイミングを見てキャッシュに戻すこともできる。そのときに、その資産を買い求める人がいるかいないかで、価値のアップとダウンが決まるだけだ。
つまり、少し乱暴な言い方をすると、ローンを組んで借金はしたものの、毎月返済した金額はそのまま積み立てられている状態である。だから、今売却が出来れば、ここまでの返済額はそのままキャッシュとして戻ってくる（※）のだ。
（※正確に言えば、管理費・共益費もかかってるし、売却時には仲介手数料が発生する）
となれば、不良債権化しない流動性の高い物件（＝次の購入者が見つかる物件）を探し出して住めばよいということになる。
「賃貸」？「持ち家」？いや、「やどかり」だ
持ち家と言うと、ローンを払いきるまで長期で保有し、老後もそこに住み切るイメージの人は多い気がするが、自分が思っている「保有」とはちょっと違う。そんなとき、「10年やどかり族」という記事を読んで、腹落ちした。まさに、私の持ち家に対するイメージは「やどかり」なのだ。
前述の通り、持ち家にすれば、住宅にかかる支出は資産化できる。購入後、資産価値が極端に目減りしないうちに住宅の売却を行う。そうすると、売却価格ーローン残金＝現金なので、手持ちのキャッシュが増える。このキャッシュを頭金に使って、次の持ち家を買う。これによって、現金預金と現金化可能な資産（＝住宅）を増やしていけるはずだ。
35年ローンの返済が終わってから、子供部屋が不要になったから売却してどこかに引っ越そうとか考えても旨味は少ない。おおよそ、35年経過すると購入時の30％しか価値が残っていないといわれている。しかも、35年の間に、水周りなどの設備の耐久が来るはずなので、何度かリフォームや工事を行い、さらに出費が嵩んでいる可能性が高い。更に言えば、35年経過した物件の売却確率は相当に低いことは容易に想像が付くので、長期保有は避けたい。
一方、マンションは購入後1年で価値が急落するものの、資産価値が減少するペースは木造戸建て住宅に比べればゆるやかで、築10年で70～80%程度の価値を維持しています。しかし、築25年が経過する頃には、価値はおよそ半分になる傾向にあります。
そんな状況を踏まえると、資産価値の減少ペースが緩やかな優良な物件を探し出しておき、景況感が落ち込んで販売価格が値下がりする時期に買い付けをして、景気がよくなったら売却するサイクルを、5-10年くらいのペースで行うのが良さそうに思える。
親世代の住宅購入の経験話を鵜呑みにする間は、資産が生まれない
我々の親の世代と対話をすると、親切に熱心にアドバイスをくれることは多い。ただ、多くのアドバイスは、30-40年前の一度きりの購入経験に基づいていることが多くて、あまり役に立たない。
それは、高度経済成長期の終盤、資産価値が右肩上がりしていく想定で加熱していく不動産市場を見ながら、自身も高金利の住宅ローンを組み、その利息負担を減らすために高額の頭金を預金から払い込んで保有した物件が、バブルの崩壊とともに資産価値を大幅に損ない、ローンだけはしっかり払い続けざる得なかった苦い経験なのだ。
だからこそ、現役世代は、そのアドバイスを鵜呑みにするだけでは身動きが取れなくなるだけだ。必要なのは、当時と比較しどの部分においては類似し、どの部分においては類似しないかを冷静に把握することだ。
例えば、住宅ローン金利は、30年以上前は5.0％を超えていたらしい。銀行の預け入れ金利が2.0％台だったということもあるが、それでも当時と今を比較すると全く景色が異なってくる。
今は、変動金利なら0.4％台だし、フラット35にしても、1.3％台で推移している。
さらには、住宅の取得を推進するための各種の税制が充実しており、
最大10年間で毎年40万円（＝400万円分）を上限とした控除が与えられている。
No.1213 住宅を新築又は新築住宅を購入した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁
つまり、安く資金を調達し、レバレッジをかけた購入もやりやすくなっていたのだ。
住宅ローンの金利は限りなく低くなっているし、税金面でも優遇がある（＝実質的に住宅の取得価格の値下げ効果がある）状況において、30年以上前の行動を当てはめて考えるのは少し無理があると思う方が自然だろう。
われわれ現役世代のアドバンテージは何なのか？
そこで、若い世代が資産を手に入れるときに考えるべきは、30-40年前との違いである。そして、その違いによって得られるアドバンテージのスマートな活用である。
例えば、資産価値が目減りしにくい物件を探し出すのは、案外簡単になっている。インターネットはその代表格だ。30年前には普及していなかったから、物件の査定結果をパッと複数の不動産仲介会社から短期間で取得するのもできなかった。周辺の坪単価や買値／売値を調べるのも難儀だったと思う。
今は、SUUMOもHome'sもあるから、物件を絞り込むことはやりやすくなっているし、魅力的な物件を見つけたら、イエシルなどのサービスを使って、過去の中古販売実績を見ればよい。
値崩れしにくい物件の条件
で、肝心な保有すべき物件の条件だが、住み替えてからでは変更が効かないものから大事になる。なので、一番は「立地」だ。間取りや設備は、住み始めてからでも何とかできる部分はあるが、立地だけは変えられない。建物の古さ、間取り、広さがその次あたりにくると思う。よく探される条件を想像すると、こんな感じだろう。
この条件で出てきた新築物件なら、次に売却する際でも、必要とする買い手が現れやすいと思う。だからこそ、新築物件の購入の際には、売却時を想定できる、今の時点の近隣の中古物件の価格が最も重要なチェックすべきファクトとなる。
中古物件の購入の方がよっぽど安心
中古物件は、古臭いとかの理由で敬遠する人もいるが、上記の人気物件の条件が満たせるエリアであれば、むしろ「買い」である。そう思うのは、新築物件は、通常は、下記のサイトが説明するように、築15年までにマンションの価値はほぼ底を打つからだ。
これを理解できれば、築16年以上の物件であれば、資産価値が減少する恐れが小さいことに気がつける。だから、多少高くても、これ以上は価値が下がりにくい中古物件を都心部に購入し、リノベーションをして住むのはリスクヘッジになる。逆に、割安だからという理由で、新築であれどターミナル駅から離れた郊外の物件を購入するのは値崩れのセオリーからするとリスクにしか見えない。
子供が生まれても住み続けるのか考えておいた方が良い
物件探しで、意外と盲点になるのは、立地に紐づいて決まってしまう「学区」だ。子供がいる場合、私立学校に進学しない期間は、地元の公立学校に通うことになるが、これを決めるのが学区である。小学校だけでなく、人気の幼稚園も住所の近さによって入学の優先順位を決めていたりもする。
誰しも、進学率が高かったり、素行の悪い子供が少なかったり、先生の評判がいいところに子供は通わせたいだろうが、流動性の低い物件を購入すると、身動きが取れなくなってしまう。
次に物件を買う機会があれば、山手線周辺のターミナル駅で探す
予期せずに住宅を購入して7年経過したが、結果的としてはラッキーな結果になった。取得時よりも＋500万円値上がりした状態で手放せた。売却益も控除されたので万々歳だった。
売却によってローンの残債を払い終えると、売却までに返済していた1,000万円と売却益の500万が残った。カツカツな家計の要因だった将来の子供達の教育費へ転換できる貯蓄型の生命保険の支払いを終えられた。
まさに持ち家がB/Sとしての価値を見せつけた瞬間だった。現金化できたのだ。
この一連の取得から売却の経験から、持ち家の取得が、家計におけるB/Sに貢献することに気がつけたのは本当に良かった。もしも、次に購入の機会があるならば、人口減少時代であってもそれでも人が集まるターミナル駅周辺の物件を、多少の無理をしても低金利のうちに多めにローンを組んで入手するだろう。それが、資産価値を減らさずに持ち続けるコツのような気がしてならないからだ。
